Расчёты при сделках с недвижимостью

Расчёты – один из самых важных этапов при сделках с недвижимостью. Их можно осуществлять по-разному, но в большинстве случаев применяется один из следующих способов:

• наличными из рук в руки (под расписку);
• переводом со счёта на счёт;
• через аренду сейфовой (банковской) ячейки;
• аккредитив;
• депозит нотариуса;
• сервис безопасных расчётов;
• эскроу-счет.

Даже при условии, что это самый небезопасный способ расчётов, им всё равно пользуются. 

Основанием для передачи денег выступает подписание договора купли-продажи. Следует учитывать, что договор должен быть нотариально заверен, иначе он не имеет силы. 

При передаче денег, чтобы повысить уровень безопасности приобретателя, следует привлечь третье лицо в качестве свидетеля (риелтора или юриста) и подписать расписку о получении денег продавцом. Но на этом риски покупателя не заканчиваются. После передачи денег есть вероятность получить приостановку регистрации, отказ в регистрации или арест на объект. В этом случае придётся подавать документы заново или расторгать договор купли-продажи и требовать возврата денег с продавца, иногда через суд.
Можно подумать, что при наличном расчёте рискует только покупатель, но это не так. Продавец рискует столкнуться с фальшивыми купюрами, кражей или, если передача денег запланирована после регистрации права, то с отказом покупателя отдавать деньги. Поэтому при проведении сделки необходимо с собой иметь специальную машинку для пересчёта денег или заказать их проверку в банке (стоимость услуги составляет от 0.3% до 0.5% от суммы проверяемых денег),а передачу денег запланировать в момент подачи документов.

Иногда передачу наличных организуют, через две операции снятия и внесения наличных без их получения на руки в банке. Такой способ похож на безналичный, но по документам будет проходить как наличный расчёт. Наличный расчёт не позволяет проводить сделки с юрлицами, как следствие нельзя купить недвижимость в новостройке этим способом.

Этот способ снижает риски покупателя столкнуться с фальшивыми купюрами, кражей или с неверной суммой при передаче денег, но не убирает риски связанные с приостановкой регистрации, отказом в регистрации или арестом на объект. 
В отличии от передачи наличных безналичный перевод позволяет проводить сделки с юрлицом, которым может выступать застройщик.

Один из самых популярных способов покупки недвижимости на вторичном рынке. 

В этом случае стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. 

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц. Она берётся на 2-3 месяца. За это время договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации.

Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец. Это страхует участников сделки от рисков, связанных с переходом права собственности, но не защищает продавца от получения фальшивок или неполной суммы. Чтобы избежать этого можно воспользоваться услугой описи вложения. Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы, но она предоставляется не всеми банками. При проведении сделки с крупными суммами есть смысл взять в аренду счетную машину вместо описи.

Самый безопасный способ расчётов. 

Совершая сделку через аккредитив, покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

В этом случае банк выступает гарантом безопасности сделки, исключая возможность краж, фальшивых купюр и т. п., а также рисков, связанных с приостановкой регистрации, отказом в регистрации или арестом на объект.

Единственным риском при аккредитиве является банкротство финансовой организации, поэтому следует выбирать надёжный банк.

Этот метод расчётов схож с аккредитивом, только третьей стороной выступает нотариус, на счету которого на время регистрации сделки замораживаются деньги. С помощью счёта нотариуса редко проводятся сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения. Стоимость проведения такой сделки составляет от 0.5% от суммы.

При использовании этого метода важно выбрать нотариуса, которому доверяете. У него также должен быть открыт счёт в надёжном банке. Даже при условии, что счета нотариусов и не входят в конкурсную массу при банкротстве банка, перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна.

Сервис безопасных расчётов (СБР) – это специальный сервис для оформления сделок по купли-продаже недвижимости, который предоставляет банк (на текущий момент предоставляется в двух банках Сбербанке и ВТБ). Стоимость примерно такая же, как и у аккредитива, в отдельных случаях бывает дешевле. Процесс оформления сделки при использовании сервиса занимает до 7 рабочих дней.

Принцип проведения сделки похож на аккредитив. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, в котором указывается способ расчётов через СБР. Покупатель открывает специальный счёт, куда переводит указанную в договоре сумму. Банк запрашивает информацию в «Росреестре» о регистрации перехода прав. Когда право собственности перешло к покупателю банк перечисляет деньги продавцу.

Используя сервис безопасных расчётов, участники сделки защищены почти от всех рисков, в дополнение к этому невозможно расторгнуть сделку в одностороннем порядке, оформление договора занимает до 20 минут и происходит онлайн, а если счет продавца квартиры и сервис открывают в одном банке, то деньги можно получить уже на следующий день после подтверждения перехода права собственности на квартиру.

Сделки с использованием эскроу-счёта на сегодняшний день являются стандартом на первичном рынке недвижимости. Эскроу-счёт позволяет обезопасить покупателя от проблем связанных с застройщиком, путём замораживания денег на нёи до ввода дома в эксплуатацию.

Процесс покупки недвижимости с использованием эскроу-счёта довольно прост. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Покупатель вносит указанную в договоре сумму и ожидает выполнение условий договора продавцом. После того как продавец приносит в банк необходимые документы банк либо открывает ему доступ к счёту, либо либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить.

Основным минусом сделок с использованием эскроу-счетов для покупателя является лимит по  государственной страховой выплате. Предельная сумма составляет 10 млн. руб. Рассчитывать на эту сумму можно только если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости и укладываетесь в сроки с момента поступления документов для регистрации сделки в Росреестр и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре. В остальных случаях лимит страховой выплаты будет стандартный — 1,4 млн рублей.