Содержание статьи
Нередко покупка квартиры может обернуться чередой судов и разбирательств, а жильё может оказаться непригодным для проживания. Чтобы не стать владельцем проблемной недвижимости, при выборе квартиры и заключении сделки важно обращать внимание на ряд признаков, которые должны насторожить потенциального покупателя.
Признаки проблемной квартиры
1. Признаки проблем с правом собственности
Объект получен в наследство или по дарственной
В этом случае если продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить.
Отказ от приватизации
Если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, по закону, такой жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.
Много переходов прав
За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок. Например, предбанкротное состояние одно из бывших собственников.
Квартира приобретена с использованием маткапитала
Если перед продажей не выделены доли детям, то сделку можно легко оспорить, а вы останетесь без жилья и без денег. Если же доли выделены, нужно получить разрешение от органов опеки.
2. Признаки проблем с состоянием квартиры, дома и инфраструктуры
Незаконная планировка
Квартиру нельзя продать, если в ней проведена незаконная перепланировка. Но если у вас всё-таки получилось купить её, то узаконивать придётся самостоятельно, это займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы.
«Убитое» состояние квартиры
В убитых квартирах, хотя они и продаются с дисконтом, стоимость работ по приведению их в порядок может превысить стоимость аналогичных квартир с ремонтом. Кроме того, можно не заметить существенных изъянов жилья.
Неблагополучный район
Квартиру в неблагополучном районе не только сложно будет продать, но и постоянное пребывание в ней может нанести вред здоровью, этому могут поспособствовать действующие промзоны или наличие множества автомагистралей.
Дом под снос
Продать такую квартиру почти не возможно, остаётся надеяться на то, что взамен выдадут аналогичное жильё, что бывает не всегда. Денежные компенсации за жильё в аварийных домах могут быть не больше стоимости жилья при его приобретении.
3. Признаки проблем с собственником
Закредитованность продавца
Закредитованность продавца может свидетельствовать о предбанкротном состоянии. Если продавца признают банкротом все сделки, в том числе с недвижимостью, будут оспорены в суде, и даже добросовестный покупатель может остаться без квартиры и денег.
Признаки закредитованности продавца:
- наличие задолженности от 500 тыс. рублей;
- просрочка по долговым обязательствам длительностью от 3 месяцев;
- наличие задолженности по нескольким обязательствам. Например, долг по кредитной карте, по потребительским кредитам, по микрозаймам, штрафам, по оплате коммунальных платежей;
- отсутствие имущества, продажа которого могла бы спасти положение.
Продажа по доверенности
Продажа по доверенности сопровождается следующими рисками: доверенный может оказаться мошенником, документы могут быть поддельными, доверенность может быть отозвана, собственник недееспособен, пропал без вести или умер. Всё это может привести к признанию сделки ничтожной.
Владелец состоит на учёте в психоневрологическом диспансере
Если владелец жилья не лишен дееспособности, он вправе самостоятельно заключать сделки с недвижимым имуществом, но сделка может быть оспорена согласно ст. 177 Гражданского кодекса, если на момент совершения сделки он не понимал значение своих действий и был не способным этими действиями руководить.
Если же владелец жилья признан недееспособным, устанавливается запрет на проведение сделок с недвижимостью и все вопросы в этой области переходят на опекуна, при этом для совершения сделки требуется разрешение органов опеки.
4. Другие признаки
Занижение стоимости объекта
С целью снизить налогооблагаемую базу некоторые продавцы хотят снизить стоимость продажи объекта недвижимости в договоре. Данная процедура несёт риски для обеих сторон, но больше всего рискует покупатель, а выгоду чаще всего получает продавец. К рискам при покупке такой квартиры можно отнести:
- получение отказа в ипотеке и внесение в «чёрный список» кредитора;
- уплата налога в двойном размере при последующей продаже квартиры по рыночной стоимости;
- признание сделки недействительной. В этом случае покупателю придётся вернуть квартиру, а продавцу вернуть деньги, но только в том объёме, который указан в договоре.
Что проверить при покупке квартиры?
Документы, удостоверяющие личность собственников (паспорта)
Проверить паспорт можно на сайте МВД.
На что обратить внимание:
- Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку.
- Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта».
- Срок действия паспорта.
- Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником.
Доверенность, если сделка проводиться без собственника
Для совершения сделок с имуществом требуется нотариально заверенная доверенность. Убедиться в её подлинности можно онлайн на сайте https://reestr-dover.ru/. Также нужно проверить срок действия, а также не отозвана ли доверенность по инициативе доверителя
Выписку из ЕГРН
Для уточнения сведений можно получить онлайн-выписку из ЕГРН через госуслуги, ее еще называют экспресс-выпиской. Услуга доступна только собственникам объекта недвижимости, она бесплатная. Проверить подлинность документа можно на Госуслугах, а подлинность подписи в удостоверяющем центре.
Для получения обычной выписки нужно подать нотариусу совместное заявление продавца и покупателя о том, что они просят выдать данные из ЕГРН.
Важно!
Выписка должна быть получена не больше месяца назад, иначе возрастает шанс получить не актуальные данные.
Документ-основание права собственности на квартиру
Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство. При проверке следует обратить внимание на данные участников сделки, характеристики недвижимости и существенные условия договора. Также стоит обратить внимание на запись о передаче маткапитала, если такая запись есть, то убедиться в том, что были выделены доли детям.
Согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке
Согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, сделку могут зарегистрировать и без этого документа, но сделают запись в ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения» о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. В этом случае супруг может подать в иск в суд о признании сделки недействительной. При проверке обратите внимание на дату оформления, нотариальное заверение и данные супругов.
Справку о зарегистрированных лицах
Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. Также договоритесь о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите сделать её ещё раз, чтобы убедиться, что в ней никого нет.
Технический паспорт
Заказать технический паспорт можно через МФЦ или напрямую в Бюро технической инвентаризации (БТИ). В нём содержиться информация о площади, строительных материалах, количестве комнат, наличии перепланировки и др.
Справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг
Справку может получить собственник недвижимости в Едином расчетно-кассовом центре или в управляющей компании по месту проживания.
Справку из пенсионного фонда
Ещё одна справка для проверки использования при покупке с использованием маткапитала. Если не возникало право на маткапитал, то в документе будет указано, что средства не начислялись. Если средства начислены, то мы сверяем сумму остатка. Если сумма полная, то средства не использовались. Если маткапитал был начислен и средства использовались, то мы смотрим, куда они были потрачены.
Справку из наркологического и психоневрологического диспансера (ПНД)
Справку из наркологического диспансера также можно взять по месту жительства или заказать на Госуслугах. Она подтверждает дееспособность продавца и его адекватном психическом состоянии.
Информацию о долгах продавца и открытых судебных разбирательств
Это можно сделать бесплатно и самостоятельно на сайте судебных приставов. А на сайте Верховного суда можно поискать информацию, не является ли продавец квартиры участником судебных разбирательств.
Требуется консультация покупке недвижимости?
Оставьте заявку и получите профессиональную консультацию по покупке недвижимости